（财见2022年10月28日讯）高力国际指出：进入三季度，广州全市经济运行延续稳定恢复态势，但整体增速较去年有所放缓，目前处于经济回稳提升的关键期。

市场去化不及预期 市场情绪保持谨慎乐观

本季度，租赁市场表现平淡，除了越秀和琶洲市场实现稳定去化外，其它子市场表现均不及预期。高力国际研究部数据指出，市场整体净吸纳量约为-1.6万平方米，主要依靠新项目的预租拉动。从存量市场看，珠江新城一家互联网科技头部企业完成搬迁至其总部，可租赁面积被正式释放。部分租户因降本增效，选择搬迁至乙级楼宇或非核心区市场。叠加部分企业因自身业务收缩释放出自用面积，致全市增加甲级可租赁办公空间近4万平方米。

从新增供应看，季内迎来珠江新城一栋甲级楼宇入市，为市场带来约13万平方米体量。因此，受存量项目可租赁面积的释放及新增供应的影响，空置率环比上升1.9个百分点至15.2%。至此，全市空置率已连续三个季度维持在两位数。其中，珠江新城受新增供应及头部企业搬迁影响，空置率时隔五年首次突破10%。琶洲市场在无新增供应的情况下，空置率环比下降4.6个百分点，需求主要来源于游戏及电商行业。高力国际认为，在当前空置率上升压力较大的环境下，不少业主以”稳存量”的租赁策略为核心，主动挖掘有扩租意向的租户及提前锁定目标续约租户，让续约率维持在高位，以维持其竞争力。

季内，所有子市场的租金均呈现不同程度降幅。高力国际研究部数据指出，受新增供应及市场表现疲软影响，今年前三季度全市租金已累计下降约4.1%，至157.2元每月每平方米。其中，珠江新城的租金在季内降幅最大，环比下降3.2%。区域内部分业主因阶段性去化压力而采取以价换量策略，降低报价或增加免租期。但同时高力国际也发现拥有优质租户和稳定租户结构的甲级楼宇，租金仍然表现出较强的韧性。

专业服务类企业租赁需求 首次超过互联网科技类企业

据高力国际统计，季内大宗租赁成交（单个租赁成交面积超1,000平方米以上）活跃度较上季度上升约20%。值得关注的是，专业服务类企业租赁在季内表现亮眼，其需求在今年季度中首次超过互联网科技类行业，环比增长25%。从其细分领域看，需求主要来源于联合办公专业服务和律师事务所类企业。互联网科技产业依旧是拉动需求的主要动力，但其扩张速度较以往有所放缓。

总存量即将突破7百万方 空置率迈入”两位数”时代

高力国际预计全年的新增项目将在四季度集中入市，为市场带来近30万平方米体量，主要集中在琶洲市场，届时，广州甲级写字楼市场存量将突破700万平方米。据高力国际统计，目前四季度入市项目的平均预租率已超30%，如新项目全部如期入市，高力国际预计季末市场去化水平大概率会回正。但市场情绪还需要时间恢复，如扣除新项目预租，预计去化水平不会出现强烈反弹。受新增供应及去化速度影响，预计全市空置率将进一步被推升，空置率会从2022年迈入”两位数”时代。

尽管珠江新城在本季度空置率突破了10%，但随着区域迈入低供应去化周期，预计空置率走势会逐渐回落。而琶洲伴随新增供应入市，在需求中性释放的情况下，预计空置率会继续爬坡。在全市经济处于回稳提升的关键期时，高力国际预计市场情绪将继续保持谨慎乐观，短期内，持续观望的态度仍会是市场主旋律。